באר שבע עיר ההזדמנויות להשקעה בנדל"ן מניב עברה המון משקיעים שבאו ורכשו דירות להשקעה בעשרות השנים האחרונות. המשקיעים שרכשו דירות לצורך השקעה בבאר שבע,בעיקר באזורים הישנים: שכונה ג,שכונה ד, שכונה הישנה שסביב האוניברסיטה לא באמת התעניינו במצב הפיזי של הדירה במהלך השנים והאחזקה השוטפת של הדירות, הביניינים עצמם והשטחים הציבוריים.
לאחר שעברו שנים ארוכות בהן הדירות היו מושכרות,השכירויות עבדו בצורה מושלמת,דייר שסיים חוזה שכירות יוצא, דייר חדש נכנס, מה גם שהמשקיעים נהנו מתשואה גבוהה מאוד(בין 7% ל 10%) ובנוסף עליה חדה של עשרות אחוזים במחיר הנכס,בעיקר בקרבת אוניברסיטת בן גוריון אומנם המשקיעים לא מיהרו לשפץ את הנכס לרווחת השוכרים או לכל הפחות לשמור או אולי לשדרג מפעם לפעם את הנכס ולשמר את המצב הקיים.

זיהינו בנדל"ניסט, שמתמחה בהשכרת דירות בבאר שבע, שבשלוש שנים האחרונות שבעלי הדירות שנתקלו בקשיים אמיתיים במציאת שוכרים,החלו להוריד את מחירי השכירויות משנה לשנה והתפשרו על איכות השוכרים הם לרוב בעלי הדירות עם ה"דירות שמורות": ריהוט ישן מלפני עשור כנ"ל גם הריצוף,מטבח פשוט שאחרי שנות שכירות רבות עשה את שלו ולפעמים גם אפילו חלונות עץ של פעם שלא לדבר על תשתיות ביוב מים,חשמל וטיפול לקויי ומינימלי בליקויים ללא פתרון ייסודי בבעיה.

בשנים האחרונות השוכרים הצעירים שחיפשו דירות להשכרה בבאר שבע הגיעו מודעים הרבה יותר למצב הדירות הירוד ומחירי השכירויות באזורי הביקוש סביב האוניברסיטה והחלו לבדוק את הדירות היטב לפני חתימת חוזה מול בעלי הנכס,לא התביישו לבוא עם דרישות לבעלי הנכסים שכמובן חלקן בוודאי מוצדקות מאוד ואפילו מתבקשות,כמו למשל מו"מ על גובה השכירות,הוספת מזגנים בדירה,התקנת רשתות,תיקוני צבע,החלפת ריהוט לחדיש יותר ועוד…
צריך לזכור שבשנים האחרונות,נכנסו משקיעי נדל"ן חדשים לבאר שבע שראו את מצב הדירות ודאגו להפוך את הדירות שקנו לדירות מדוגמות ומשופצות הרבה מעבר לסטנדרט הקיים ושלא תמיד היו גם בקו ראשון לאזורי הביקוש סביב האוניברסיטה, חלקן גם סוויטות לשותפים(מקלחת ושרותים פרטית בכל חדר) מרוהטות בסטנדרט חדיש וקומה נוחה(הרי חלק נכבד מהביניינים ללא מעליות)הם אלו שלא התפשרו על איכות השוכרים, השכירו מהר את הדירות ובמחירים גבוהים יותר ממחירי השכירויות באזור.

היום חשוב לדעת ולהבין כשקונים דירה להשקעה בבאר שבע חשוב מאוד להשקיע נכון, לזהות מגמות שוק שמשתנות כל הזמן, שהדירה תהיה משופצת ברמה גבוהה מעל לסטנדרט הממוצע, לקנות דירה בקומה נמוכה(דירת קרקע עם חצר מבוקשות ביותר)ומרוהטות קומפלט כולל מוצרי חשמל, אלו גם לרוב הדירות האטרקטיביות ביותר שהשוכרים בבאר שבע מחפשים ודורשים וכך גם מוכנים להוסיף עוד כמה מאות שקלים בחודש עבור תשלום דמי השכירות כדי שיוכלו להנות מתמורה הולמת עבור הכסף שלהם.

באר שבע עיר ההזדמנויות להשקעה בנדל"ן מניב עברה המון משקיעים שבאו ורכשו דירות להשקעה בעשרות השנים האחרונות. המשקיעים שרכשו דירות לצורך השקעה בבאר שבע,בעיקר באזורים הישנים: שכונה ג,שכונה ד, שכונה הישנה שסביב האוניברסיטה לא באמת התעניינו במצב הפיזי של הדירה במהלך השנים והאחזקה השוטפת של הדירות, הביניינים עצמם והשטחים הציבוריים.
לאחר שעברו שנים ארוכות בהן הדירות היו מושכרות,השכירויות עבדו בצורה מושלמת,דייר שסיים חוזה שכירות יוצא, דייר חדש נכנס, מה גם שהמשקיעים נהנו מתשואה גבוהה מאוד(בין 7% ל 10%) ובנוסף עליה חדה של עשרות אחוזים במחיר הנכס,בעיקר בקרבת אוניברסיטת בן גוריון אומנם המשקיעים לא מיהרו לשפץ את הנכס לרווחת השוכרים או לכל הפחות לשמור או אולי לשדרג מפעם לפעם את הנכס ולשמר את המצב הקיים.

זיהינו בנדל"ניסט, שמתמחה בהשכרת דירות בבאר שבע, שבשלוש שנים האחרונות שבעלי הדירות שנתקלו בקשיים אמיתיים במציאת שוכרים,החלו להוריד את מחירי השכירויות משנה לשנה והתפשרו על איכות השוכרים הם לרוב בעלי הדירות עם ה"דירות שמורות": ריהוט ישן מלפני עשור כנ"ל גם הריצוף,מטבח פשוט שאחרי שנות שכירות רבות עשה את שלו ולפעמים גם אפילו חלונות עץ של פעם שלא לדבר על תשתיות ביוב מים,חשמל וטיפול לקויי ומינימלי בליקויים ללא פתרון ייסודי בבעיה.

בשנים האחרונות השוכרים הצעירים שחיפשו דירות להשכרה בבאר שבע הגיעו מודעים הרבה יותר למצב הדירות הירוד ומחירי השכירויות באזורי הביקוש סביב האוניברסיטה והחלו לבדוק את הדירות היטב לפני חתימת חוזה מול בעלי הנכס,לא התביישו לבוא עם דרישות לבעלי הנכסים שכמובן חלקן בוודאי מוצדקות מאוד ואפילו מתבקשות,כמו למשל מו"מ על גובה השכירות,הוספת מזגנים בדירה,התקנת רשתות,תיקוני צבע,החלפת ריהוט לחדיש יותר ועוד…
צריך לזכור שבשנים האחרונות,נכנסו משקיעי נדל"ן חדשים לבאר שבע שראו את מצב הדירות ודאגו להפוך את הדירות שקנו לדירות מדוגמות ומשופצות הרבה מעבר לסטנדרט הקיים ושלא תמיד היו גם בקו ראשון לאזורי הביקוש סביב האוניברסיטה, חלקן גם סוויטות לשותפים(מקלחת ושרותים פרטית בכל חדר) מרוהטות בסטנדרט חדיש וקומה נוחה(הרי חלק נכבד מהביניינים ללא מעליות)הם אלו שלא התפשרו על איכות השוכרים, השכירו מהר את הדירות ובמחירים גבוהים יותר ממחירי השכירויות באזור.

היום חשוב לדעת ולהבין כשקונים דירה להשקעה בבאר שבע חשוב מאוד להשקיע נכון, לזהות מגמות שוק שמשתנות כל הזמן, שהדירה תהיה משופצת ברמה גבוהה מעל לסטנדרט הממוצע, לקנות דירה בקומה נמוכה(דירת קרקע עם חצר מבוקשות ביותר)ומרוהטות קומפלט כולל מוצרי חשמל, אלו גם לרוב הדירות האטרקטיביות ביותר שהשוכרים בבאר שבע מחפשים ודורשים וכך גם מוכנים להוסיף עוד כמה מאות שקלים בחודש עבור תשלום דמי השכירות כדי שיוכלו להנות מתמורה הולמת עבור הכסף שלהם.

לירן זוהר
נדל"ניסט-ניהול נכסים באר שבע